Lohnt es sich, ein treuhänderisch geführtes Bankkonto einzurichten? Und muss ein Vorvertrag öffentlich beurkundet werden? Beim Erwerb eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Wohnung ist überlegt vorzugehen. TEXT JENS ONNEN BILD 123RF
Oft kommt es vor dem Kaufgeschäft im Rahmen der vorbereitenden Planung bereits zum Abschluss eines Vertrages, mit welchem das Kaufinteresse des Käufers und die Verkaufsabsicht des Verkäufers bestätigt werden in der Regel verbunden mit einer Reservationszahlung. Ein solcher Vorvertrag ist rechtlich nur gültig, wenn er vom Notar oder in unserem Kanton vom Grundbuchamt öffentlich beurkundet wird. Das ist in den meisten Fällen aber nicht der Fall. Diese Reservationsvereinbarungen oder -verträge werden lediglich schriftlich abgeschlossen. Daher können Sie vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung zurückfordern, umgekehrt haben Sie aber auch keine Gewähr, dass der Kauf der Liegenschaft zustande kommt. Wenn Sie indes von einem öffentlich beurkundeten Vorvertrag zurücktreten, verfällt die Reservationsanzahlung und der Verkäufer oder Makler kann weiteren Schadenersatz verlangen.
Wird der Kauf der Liegenschaft beabsichtigt, ist ein Baufachmann beizuziehen, der Ihnen Angaben über die bauliche Qualität der Liegenschaft liefert, gerade bei Nicht-Neubauten. Zwingend ist die Durchsicht des Grundbuchauszuges: Bestehen Dienstbarkeiten oder sonstige Eintragungen? Bei Stockwerkeigentum sind das Reglement, der Verwaltungsauftrag als auch der Erneuerungsfonds ein zu prüfendes Thema. Bei einem Neubau lohnt es sich, den Verkäufer oder Anbieter zu überprüfen. Der Baubeschrieb ist das wesentlichste Dokument, weil hier die vertraglich geschuldete Leistung das Kaufobjekt vertraglich verbindlich beschrieben wird. Er bildet den Bestandteil des beurkundeten Kaufvertrages. Bestehen Sie auf umfassende Garantieleistungen gemäss SIA Norm 118, und lassen Sie sich den Bezugstermin vertraglich garantieren. Wegen der Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts wickeln Sie die Zahlungen über ein von der Bank treuhänderisch geführtes Bankkonto ab, oder bezahlen Sie die Handwerker direkt.
Wie gesehen übernehmen
Der Kaufvertrag ist ein standardisierter Vertrag und wird in unserem Kanton vom Grundbuchamt oder Amtsnotariat ausgefertigt. Ein sehr wichtiger Punkt ist die in der Regel ausgeschlossene Sachgewährleistung. Dies bedeutet, dass das Objekt wie gesehen und in jenem Zustand übernommen wird. Diese Wegbedingung entzieht dem Käufer sämtliche Garantieansprüche oder Mängelrechte, vorbehalten eines arglistigen Verhaltens des Verkäufers. Diese Freizeichnungsklauseln sind genau zu prüfen, weil die vertragliche Garantie der Handwerker bei Nicht-Neubauten meist längst abgelaufen ist. Auch wichtig ist die vertraglich vereinbarte Sicherstellung für die aus dem Verkauf resultierende Grundstückgewinnsteuer, die zwar der Verkäufer zu bezahlen hat, bei Nicht-Bezahlung jedoch das Grundstück dafür haftet.
Beim gestaffelten Kaufvertrag erfolgen der Abschluss des Vertrages, die Bezahlung sowie Eigentumsübertragung und auch der Eintrag im Grundbuch zeitlich versetzt. Ein «gestaffelter» Verkauf kann für beide Parteien vorteilhaft sein. Wichtig ist, im Vertrag ein genaues Datum für die Übergabe zu definieren und die Folgen einer Verzögerung zu regeln. Ausserdem ist der Übergang von Nutzen und Gefahr, abweichend von der gesetzlichen Regelung, vertraglich erst mit dem Besitzantritt, d.h. bei Übernahme, vorzusehen.
JENS ONNEN ist Rechtsanwalt lic. iur. und Partner bei Onnen Schilling Rechtsanwälte Schaffhausen. Er wirkt ausserdem als Präsident der Schaffhauser Anwaltskammer und kantonaler Delegierter im Schweizerischen Anwaltsverband.